민주당의 부동산 폭등, 실수였나 고의였나

김대중·노무현·문재인 정부 시기 서울 아파트값은 크게 상승했다. 특히 노무현 정부와 문재인 정부의 상승 폭이 컸다. 비싼 주거비는 가계의 가처분소득을 압박해 한국 경제의 주요 부담 요인으로 꼽힌다.
그렇다면 민주당은 일부러 부동산 가격을 올린 것일까?

고의로 보기 어려운 이유

문재인 정부는 임기 동안 20여 차례의 부동산 대책을 발표했고, 노무현 정부 역시 종합부동산세를 도입하는 등 집값을 억제하려는 정책을 추진했다. 성과와 별개로, 집값을 올리려는 세력의 행동으로 보기는 어렵다.

무엇보다 동기가 없다. 집값 폭등은 두 정부 모두에게 지지율 하락과 정권 교체라는 정치적 대가로 돌아왔다. 의도적으로 올렸다면 스스로 정치적 손실을 감수한 셈이 된다.

첫째, '원인분석이 틀렸다'

정부는 "공급은 충분하며 문제는 투기 수요"라는 인식 아래 세금·대출·거래 규제 등 수요 억제에 집중했다. 그러나 많은 전문가들은 서울 도심의 공급 부족과 풍부한 유동성이 더 근본적인 원인이었다고 평가한다.

진단이 틀리니 처방도 빗나갔다. 규제가 강화되자 다주택자들이 매도 대신 보유와 증여를 택하며 시장에 매물이 줄어드는 '매물 잠김' 현상이 나타났고, 규제 지역을 피해 수요가 인근으로 이동하는 풍선효과도 발생했다.

둘째, '주택 공급이 부족했다'

분양가상한제, 재건축초과이익환수제, 안전진단 강화 등으로 정비사업의 수익성이 낮아지면서 사업이 위축되었다는 평가가 많다.

여기에 박원순 서울시장의 뉴타운 출구전략으로 상당수 정비구역이 해제되면서 몇 년 뒤 공급 부족이 심화되었다는 분석도 제기된다.

셋째, '돈이 너무 많이 풀렸다'

공급이 부족한 상황에서 저금리로 막대한 돈이 시장에 공급됐다. 통화가치 하락을 우려한 자금이 실물자산인 부동산으로 몰리며 가격 상승에 기름을 부었다.

최종 결론

부동산 폭등을 완전한 실수라고 보기에도 어렵다. 노무현 정부에서 경험한 정책의 한계를 충분히 검토하지 않은 채 비슷한 기조를 더 강하게 반복했고, 결국 유동성이라는 태풍을 만나 참사가 되었기 때문이다.

국민들이 가장 큰 박탈감을 느낀 지점은 형평성이었다. 미리 정보를 접한 다수의 정부·여당 인사들은 보유 자산의 가격 상승 혜택을 누린 반면, 무주택 실수요자들은 강한 대출 규제로 자산 형성의 기회 자체를 차단당했다.